Autrefois destination privilégiée des routards et d’un certain nombre d’expatriés qui montaient leurs petits bistrots en paillotes pour vendre des bières à 50 cents sur la plage, ancien rendez-vous des amateurs de rave-parties et de vacances tropicales bon marché, la station balnéaire était aussi parfois surnommée ‘’la fin de route’’ pour sa propension à accueillir les victimes du mal jaune qui avaient épuisé leur temps dans la capitale. D’une destination au charme vintage, plutôt en retrait par rapport au développement des deux grandes agglomérations Phnom Penh et Siem Reap, et accrochée à un modèle économique peu prometteur, Sihanoukville connaît aujourd’hui une transformation sans précédent avec l’arrivée d’un flot de touristes, et d’hommes d’affaires chinois qui investissent massivement, transformant le paysage de façon spectaculaire avec la construction de casinos, des promotions immobilières, des hôtels et des centres de villégiature de luxe.

Centre-ville et casinos

Pour qui visiterait Sihanoukville à dix ans d’intervalle, le contraste est assez saisissant, beaucoup de nouveaux commerces et d’enseignes chinoises qui s’embarrassent à peine de signalétique en anglais ou en khmer, beaucoup de casinos, beaucoup d’effervescence, de nombreux grands chantiers aux bétonnières qui ronronnent lourdement, de jour comme de nuit. Entre les hôtels proposant des espaces de jeux et les casinos à proprement dit, il y a aujourd’hui une quarantaine d’endroits où il est possible de s’adonner aux jeux d’argent, 24h sur 24. Ils n’étaient qu’une quinzaine en 2015. Sihanoukville risque-t-elle alors de devenir un petit Macao avec ses casinos à l’ambiance surchauffée et bondés de milliers de joueurs ? Pas si sûr.

‘’…Beaucoup de ces casinos ne proposent que du jeu en ligne et se sont vu octroyer des licences d’un an renouvelables…il y a des bâtiments (siège social) pour répondre aux exigences de la loi, je pense que cela ne durera pas sur le long terme. Nous sommes encore loin de Singapour, par exemple, qui a développé son industrie du jeu par étapes, avec de grandes précautions en raison des impacts sociaux concernant ce type d’activité…’’, explique Christophe Forsinetti, Directeur des opérations pour JSM Indochina Services, ajoutant que les casinos sont une industrie intéressante en termes de revenus fiscaux, mais que les grandes enseignes qui voudraient s’installer devraient faire face à des contraintes de dépôt de capital assez lourdes.

Alors que la ville change et que le gouvernement se réjouit de l’augmentation des dépenses de développement, des résidents reprochent à l’investissement chinois d’avoir créé une boucle fermée avec peu d’opportunités pour les Cambodgiens en dehors des propriétaires de terrains qui ont bénéficié d’une flambée des prix du foncier. De surcroît, certains font état de tensions entre les communautés et d’une criminalité grandissante liée à cette vague chinoise. Vrai, le gouvernement ne s’en est pas caché et a choisi de ne pas faire d’exception : En 2017, la police a arrêté plus de 350 ressortissants chinois impliqués dans des activités illicites. Plus récemment, l’ambassadeur chinois Xiong Bo a lui-même lancé un appel à ses ressortissants, les exhortant à respecter les lois du royaume. Quant au Premier ministre Hun Sen, il est également intervenu pour rappeler que les Chinois résidents de Sihanoukville aujourd’hui étaient en majorité des travailleurs qui retourneraient dans leur pays une fois leur mission achevée. Il a aussi rappelé que le royaume souffrait d’un manque de main d’œuvre qualifiée et que cela justifiait la présence des travailleurs chinois.

Quant aux commerces de proximité, services et activités touristiques qui auraient pu bénéficier de ce développement, l’impact de cette arrivée massive ne semble pas avoir satisfait les attentes. La nouvelle communauté chinoise s’est, comme à son habitude, organisée par elle-même, achetant ses terrains, construisant ses propres guest-house et hôtels, ouvrant ses propres commerces et restaurants…Vrai aussi, mais c’est peut-être oublier que le développement de Sihanoukville ne peut être limité à ce nouveau Chinatown, à ses chantiers et à ses casinos. Pour envisager des retombées plus larges, peut-être est-il nécessaire de considérer la vaste richesse susceptible d’être générée par le développement global du tourisme côtier dans cette région. Mais, ce n’est pas si simple…

Les plages

Les plages d’Otres, d’Occheauteal et d’Independance figurent parmi les plus populaires en termes de fréquentation touristique. Otres semble relativement encore peu perturbée par la construction d’un casino et d’un nouvel hôtel qui s’ajouteront aux 84 maisons d’hôtes et hôtels de la zone. Là, l’investissement ne se limite pas aux Chinois. Dans le village d’Otres, seize nouveaux hôtels et bungalows sont achevés ou en cours de construction dans un rayon d’un kilomètre autour du centre du village. La majorité d’entre eux sont la propriété de Cambodgiens. Fait intéressant, un pourcentage élevé de ces développements sont “à vendre ou à louer”…spéculation peut-être, encouragée par la rumeur qui porte le PDG d’Ali Baba, Jack Ma, comme investisseur possible sur Otres.

Occheauteal, autrefois très populaire et surpeuplée de cahutes-bars en bois, bambou et paille prolongées par une multitude de salons en rotin à même la plage, donne aujourd’hui une vision assez déconcertante. En 2017, cette zone a vu un afflux d’investisseurs chinois se ruer sur les terrains disponibles avec des prix au m2 passant de 125 à 2000$. La rue Karaoké a été rachetée dans son intégralité, et deux projets majeurs ; un hôtel de luxe de 25 étages (Royal Group) et un autre porté par Ly Lay ont été arrêtés après que le Premier ministre ait estimé que ces projets ne respectaient pas les directives du Comité de gestion de la côte, et qu’ils risquaient de dénaturer la beauté du site. Il ne reste donc aujourd’hui que des bribes d’activité et quelques touristes résidents sur la plage, en attendant que…

‘’…Sihanoukville n’est pas une exception. Il faut avoir une approche réaliste de ce qui se passe en Asie quand ça bouge…il y a peu de pays d’Asie avec une planification urbaine, ce sont les initiatives individuelles qui créent le paysage urbain…il manque une approche globale…’’, indique Etienne Chenevier, Directeur – associé de City Star Private Equity Asia. L’investisseur, impliqué dans le projet hôtelier Alila sur l’ile de Koh Russey, explique également que : ‘’…A Occheauteal, il n’y a pas encore de zonage…si le gouvernement se décide à mettre en place un plan d’urbanisation pour Sihanoukville, il y a des chances pour que la côte se développe de façon plus homogène. Toutefois, cela risque d’être difficile, les terrains sont très morcelés, et les initiatives privées sont tout de même les principaux moteurs du développement de la zone, et du pays en général…il me semble difficile d’imposer ce type de contrainte…’’.

Impression similaire pour Christophe Forsinetti qui estime que : ‘’…l’afflux de touristes chinois va augmenter…parmi ces touristes, les plus intéressants sont les ‘’Free Independant travelers’’, ceux qui choisissent eux-mêmes leurs destinations, consultent les sites spécialisés et recherchent des destinations de qualité. Ils représentent 60% des touristes chinois dans le monde, mais ils ne viennent pas ici en raison du manque de marques et d’une attractivité insuffisante pour le moment…’’, explique-t-il. ‘’…Pour attirer ce type de clientèle, il faut des <<bonnes pratiques de station balnéaire>>, éviter les grands immeubles en bord de plage, proposer un schéma directeur cohérent et susceptible de rendre la destination attrayante. Sihanoukville a largement le potentiel pour devenir une destination de qualité…’’, ajoute-t-il.

Indépendance Beach est une belle plage encore préservée. Deux projets de développement résidentiel seront achevés en 2018 et 2019, à environ 500 mètres de l’un des plus emblématiques hôtels de Sihanoukville, l’Independence Hotel. Construit durant l’âge d’or du Cambodge, dans les années 60, le bâtiment a été rénové en 2007, jouant la carte de la clientèle aisée en proposant un cadre idyllique favorisé par un accès privilégié à 200 mètres de plage de sable fin. ‘’…Les Chinois sont clients, mais notre clientèle chinoise représente 30%, clientèle par petits groupes et assez aisée…comme partout dans le monde, c’est une clientèle importante certes en nombre, mais qui séjourne tout au long de l’année, contrairement à la clientèle occidentale plutôt saisonnière…nous sommes le seul grand hôtel sans casino et nous avons peu de problèmes liés au tourisme de masse…” déclare Boun Kean EAP, représentant du groupe cambodgien Dara Hotels qui gère notamment lndependence Hotel.

Les îles

Elles sont quelques-unes à présenter un attrait touristique indéniable et à avoir accueilli des développements hôteliers haut de gamme : Koh Russey avec l’hôtel Alila ; Koh Rong avec Royal Sands ; les petites îleS de Koh Ouen et Koh Bong avec Song Saa et Koh Krabey avec Six Sense. Proposant des prix allant de 300 à 1500 $ par nuitée, les objectifs des promoteurs sont clairs : attirer la clientèle haut de gamme. L’ouverture la plus récente est le Royal Sands, un projet conduit par les actionnaires d’Asian Trails et le Royal Group du magnat Kith Meng. ‘’…Nous avons développé un concept imbattable, le luxe, le coté robinson et des activités d’écotourisme, avec des prix raisonnables…’’, déclare Luizi A.Matzig, PDG de l’entreprise Asian Trails, et partenaire du projet Royal Sands.

‘’…les îles doivent rester vertes, il faut développer ces destinations à bon escient. Tant qu’il n’y aura que quelques hôtels sur l’ensemble des îles, cela restera gérable, mais si cela pousse trop vite, il faudra envisager des infrastructures plus lourdes, et cela risque de dénaturer le concept …’’, déclare de son côté Etienne Chenevier (Alila).

Sihanoukville semble donc se trouver à mi-chemin de son développement, avec des projets qui avancent trop vite, d’autres beaucoup moins et une cohabitation entre la communauté chinoise, les locaux et les expatriés pas toujours facile. Des interlocuteurs que nous avons interrogés, la tendance souhaitée qui semble se dégager serait celle d’un développement plus maîtrisé, plus planifié et tenant compte des différents segments de clientèle. Quant à se demander si Sihanoukville devait absolument changer de visage(s) ? Probablement, le modèle d’affaires précédent n’a jamais été une option durable, et finalement les investissements arrivent. Vrai que l’afflux de Chinois a été diabolisé en raison de leur comportement, et que pas mal d’expatriés ont préféré aller chercher fortune ailleurs. ‘’…il est facile de critiquer, mais les investissements sur la côte ne sont pas chasse gardée des Chinois…rien n’empêche les occidentaux d’investir dans cette ville…’’, déclare Luu Meng, le Président de la Fédération Cambodgienne du Tourisme, ajoutant que : ‘’…ces investissements massifs viennent en majorité de Chinois qui investissent pour gagner de l’argent pas pour s’installer …il existe aussi pas mal d’investissements cambodgiens et une tendance semble également se dessiner avec l’arrivée récente de Japonais…cela montre bien qu’il y a des opportunités pour tout le monde…’’.

Par Christophe Gargiulo - Cambodge Mag - 19 juillet 2018

Quelques chiffres Nombre total de touristes en 2017 à Sihanoukville : 2 000 000 Nombre de touristes étrangers en 2017 à Sihanoukville : 470 000 Nombre de touriste chinois en 2017 à Sihanoukville : 156 600 Nombre d’arrivées à Sihanoukville en 2017 via l’aéroport : 338 000 (+115,4 % par rapport à 2016) Nombre villes chinoises (Chine continentale) reliées par des vols directs vers Sihanoukville : 7 Nombre d’arrivées annuelles prévues avec l’extension de l’aéroport (Q3-2018): 500 000